Comment devenir rentier immobilier?

Retranscription de la vidéo:

Salut ! C’est Maxence, bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Aujourd’hui je me trouve à Dubaï. Comme tu peux le voir derrière moi, il y a les buildings, on est dans la marina de Dubaï, c’est vraiment super sympa. J’espère que le spot te plait. Je suis là pendant quelques jours, quasiment une semaine pour tourner les vidéos « investisseur libre » ou autres, et je m’étais dit ce soir que j’allais te faire une vidéo sur « comment devenir rentier grâce à l’immobilier en 16 étapes ». Là c’est vraiment un plan d’action étape par étape que tu devras suivre, tu verras qu’il y a 16 conseils, 16 étapes par lesquelles tu dois passer. Elles vont te permettre de devenir rentier si tu les appliques à coup sûr.

Si tu ne me connais pas, si tu es tombé sur cette vidéo, je vais me présenter rapidement pour te permettre de comprendre qui je suis pour te dire comment devenir rentier. Personnellement, j’ai commencé à investir dans l’immobilier à 22 ans. J’ai commencé à me former à 21 ans et à 22 ans je suis passé à l’action ou du moins tous les efforts ont commencé grâce aux nombreuses offres que j’ai fait de 21 à 22 ans, mais toujours avec des refus puisque je n’avais pas d’argent, beaucoup de conditions suspensives. Du coup, à chaque fois ça ne passait pas, il y a des personnes qui achetaient cash qui passaient devant moi. A 22 ans j’arrive à acheter mon premier appartement, à 24 ans je quitte mon job parce que j’ai fait des bonnes opérations, des achats-reventes qui m’ont permis de me générer 120 milles euros de plus-value. Je gagnais à l’époque plus de 2.500€ de bénéfices alors que mon salaire d’avant était de 1008€. Depuis, ça m’a permis de voyager comme ici à Dubaï, mais avant j’ai fait la Thaïlande, j’ai fait pas mal de pays comme le Maroc. Je vais encore faire l’Islande, l’Île Maurice, je vais faire Bali dans les prochaines semaines ou prochains mois, tu pourras le voir. Ça m’a permis de voyager énormément, de créer trois entreprises et bientôt cinq. Là je suis en train d’en créer deux nouvelles qui tournent toujours autour de l’immobilier. J’ai une agence immobilière, j’ai une société qui fait de l’aménagement intérieur, un pack de meubles, j’ai une société internet de conseils en investissement immobilier. J’ai aussi deux autres sociétés, une autre qui va faire de l’événementiel sur l’immobilier comme les conférences, des rencontres en physique avec un associé. La cinquième société méritera une vidéo parce que c’est encore une société surprise, mais je te referais une vidéo à ce sujet.

L’idée de devenir rentier  n’est vraiment pas de se dire « c’est une faim en soi, on ne va rien faire ». Non, on peut faire énormément de choses lorsqu’on va être rentier. On peut voyager aux quatre coins du monde comme ce que je suis en train de faire cette année, on peut développer des business comme ce que je suis en train de faire cette année. On peut voir et passer beaucoup plus de temps avec sa famille et ses amis. C’est vraiment quelque chose qui est vraiment super et surtout quand j’étais salarié, je n’avais pas beaucoup de temps libre parce que je bossais énormément, je bossais sur les chantiers. J’étais souvent en déplacement et je voyais très peu mes amis et ma famille, donc c’est pour ça. Le fait d’être rentier va te donner une liberté mais une liberté totale que ce soit financière, temporelle, une liberté de faire ce que tu veux, quand tu veux, où tu veux et avec qui tu veux. Après, l’idée c’est de faire attention, c’est de toujours avoir un but bien précis. On reviendra sur ce sujet dans les prochaines étapes.

Passons à la première étape pour devenir rentier dans l’immobilier. Commence par te former en investissant sur toi-même dans un processus d’apprentissage. Comme je te disais, ça c’est quelque chose que j’ai mis en place de 21 ans à 22 ans. Grâce à ça, j’ai pu acquérir énormément de connaissances, j’ai pu économiser. Ces connaissances m’ont permis d’éviter de faire des erreurs et de perdre des milliers d’euros parce que sur Lyon, un simple studio vaut 120 milles euros et si tu fais la moindre erreur, tu peux perdre un à trois milles euros, ou même pire donc il faut faire très attention. J’ai tout misé sur l’apprentissage et réinvesti sur moi-même. Au lieu de payer une bouteille à 120 balles en boite de nuit, j’ai acheté des livres, j’ai acheté des formations par exemple pour les suivre en ligne ou j’allais tout simplement à des séminaires le week-end au lieu de le passer à traîner avec des potes. Bref, l’idée est vraiment d’investir sur soi-même et de miser sur un maximum de connaissances avant de passer à l’action. Cela te permettra de prendre le moindre risque possible et c’est vraiment ce que je te recommande de faire. En plus, le gros avantage c’est l’énorme gain de temps. Tu vas passer par les mêmes étapes comme tout le monde, mais eux ont déjà eu des problèmes des fois qui font perdre du temps. Par exemple, il y eu un moment où j’ai voulu faire moi-même les travaux de plomberie, ça a généré un dégât des eaux et ça m’a fait perdre trois mois. Ce que je conseille maintenant à ceux que je forme, ne faites pas les travaux que vous ne savez pas faire, surtout ceux qui sont complexes. Moi ça m’a fait gagner deux à trois mois, il y a des personnes qui voulaient le faire et qui ne l’ont pas fait et heureusement pour eux car potentiellement ils auraient pu perdre deux à trois mois. Là aussi, ça va te permettre un gain de temps et un gain de temps au niveau des connaissances. Il y a des gens qui ont vraiment pour objectif d’apprendre beaucoup sur l’immobilier, ce qui est mon cas. Ça fait des années maintenant que je m’intéresse à l’immobilier, j’ai ouvert mon agence immobilière aussi. J’ai acquis beaucoup de connaissances et c’est pour ça que j’aime bien les partager, tout ce que j’ai acquis depuis ces années, je peux les retransmettre en quelques heures de formation ou du moins 50 heures de formation dans le programme « investisseur libre » par exemple. Ces connaissances te permettront de prendre une autoroute et d’aller encore plus vite donc c’est vraiment hyper important.

La deuxième étape c’est d’apprendre à gérer son argent. Ça c’est hyper essentiel parce que comme je te disais, j’allais en boite de nuit, je claquais, je ne faisais pas attention et j’étais tout le temps dans le rouge. Comment est-ce qu’un banquier peut te faire confiance si tu es tout le temps dans le rouge ? Ce n’est pas possible. Ça c’est simplement une méthodologie, il faut simplement s’y mettre, s’intéresser à ça à minimum, à ton argent que tu gagnes surement durement. L’idée c’est vraiment de savoir gérer son argent et de ne pas le dépenser n’importe comment. Un exercice tout bête que j’ai fait au tout début, j’ai dit « c’est bizarre, je n’ai jamais d’argent en fin de mois, ce n’est pas possible ! ». J’avais repris tous mes relevés de compte et j’ai regardé ce qui était essentiel et ce qui ne l’étais pas. Là tu peux voir que toutes les dépenses que tu as, il y en a peut-être 60-70% qui sont inutiles. Une bière par ci par là par exemple, ou une bouteille en boite de nuit, ou plein de vêtements que tu n’as jamais mis. Bref, tu as plein de pertes d’argent, des fois c’est 20€ et 30€, mais à la fin du mois ça peut faire vraiment beaucoup. Surtout au début dès que tu te lances, il faut vraiment faire très attention à ça. Le truc qui est surtout important c’est plus tu vas apprendre à bien maitriser ton argent, plus tu apprendras à garder aussi l’argent que tu vas gagner avec l’immobilier. Puisqu’il y a aussi un syndrome qui arrive lorsque tu commences à gagner de l’argent avec l’immobilier, je l’ai eu pendant un petit moment et après je me suis vite arrêté, c’est le fait de dépenser à hauteur de ce que tu gagnes. Par exemple, avant tu gagnais 1000€, tu dépensais 800€ et gardais 200€ pour toi. Peut-être que plus tard tu vas gagner 2000€ et tu vas dépenser 1600€ et tu ne vas garder que 400€. C’est-à-dire, toujours garder les 80% sauf qu’en fait tu vas augmenter ton train de vie, ce qui n’est pas essentiel tant que tu n’es pas rentier. Je ne te dis pas de ne jamais te faire plaisir mais l’idée c’est vraiment de se dire « okay, je gagne de l’argent, c’est bien mais autant que je le réinvestisse à maximum tout de suite, je pourrais jouer avec ces bénéfices le jour où je serais rentier ». C’est ça aussi ce qui est important, moi c’est là où j’ai failli me faire avoir. Mon premier appartement m’a fait 50 milles euros de plus-value, c’était un truc juste fou, tu es tenté de faire des bêtises mais si tu sais exactement pourquoi tu le fais, c’est important. Fait hyper attention à ça, apprends à gérer ton argent, ça c’est la deuxième étape.

La troisième étape n’est pas forcément la plus sympa mais c’est de passer par la case salariat. C’est ce que je dis à toutes les personnes, si tu suis ma chaine Youtube tu as déjà dû l’entendre, c’est le CDI investisseur. Ce n’est pas un CDI alimentaire pour simplement manger parce que notre but n’est pas e faire un CDI pour pouvoir manger toute notre vie, personnellement ce n’était pas mon but. Le mien est d’avoir un CDI investisseur, un CDI qui te permette d’avoir un financement et qui te permet de montrer à la banque que tu gagnes de l’argent, que tu as une certaines sécurité même si ce n’est pas forcément le cas. Au moins comme ça tu pourrais aller voir la banque et lui demander un financement. C’est ça qui est hyper intéressant, c’est le fait de se dire on va trouver un CDI pour montrer à la banque qu’on a une certaine sécurité. Si tu sais gérer ton argent et que t’arrives à mettre des petits virements récurrents, et aussi qu’ensuite tu as pas mal de connaissances, là tu peux déjà acquérir ton premier bien immobilier et c’est ça qui est hyper important.

La quatrième étape est le fait d’utiliser l’effet de levier. L’effet de levier c’est quoi ? C’est surtout que là on va l’utiliser grâce à la banque. En gros, si par exemple tu  as envie d’investir en bourse, tu peux investir seulement les moyens que tu as pour investir en bourse, tu ne peux pas faire de crédit pour investir en bourse. Tandis que l’avantage de l’immobilier, c’est que si tu as 1000€, tu peux potentiellement lever 100 milles euros. Donc 1000€ que t’aurais mis en bourse, que tu n’as travaillé que sur 1000€, là tu peux faire travailler sur 100 milles euros alors que tu ne les avais pas et c’est ça qui est hyper important. Au début, j’avais 700€ sur mon compte tout simplement et rien de plus et pourtant j’ai pu acheter mon premier appartement à 100 milles euros grâce à ces 700€ d’ailleurs que je n’ai pas touché et que j’ai gardé disons en sécurité. Mais c’est grâce à ça en fait que j’ai pu avoir l’effet de levier et que du coup la banque m’a prêté 100 milles euros alors que je n’avais quasiment pas 1€ sur mon compte. C’est là où c’est hyper important et hyper puissant, et c’est pour ça qu’on le retrouve beaucoup dans l’immobilier, qu’il y a beaucoup de fortunes qui sont dans l’immobilier simplement parce qu’on a un effet de levier de dingue. En l’espace de deux ans, j’étais monté à plus de 105 milles euros d’endettement simplement avec l’effet de levier. C’est ça qui est hyper puissant puisque 500 milles euros, avant d’arriver à le mettre de côté tous les mois pour en arriver à 500 milles, il en aurait fallu plusieurs années, alors que là on est à seulement deux ans. J’ai pu le faire et c’est ça qui est vraiment hyper intéressant. En plus l’avantage comme je te disais, c’est que les banques peuvent te financer à 110%, 130% avec frais de notaire, travaux ou autres mais voilà, ils peuvent facilement te financer à 110%. Tout est financé en France, on encore de la chance. D’ailleurs je ferais une vidéo là-dessus de « comment se faire financer à 110% ». En France on a énormément de chance là-dessus, car certaines banques demandent 0€ d’apport. Par exemple, juste à côté de chez nous en Suisse, ils demandent 20 à 25% et là c’est en train d’augmenter encore au niveau de l’apport. Par exemple à Genève, si tu veux le moindre petit truc qui est à un prix démesuré, il faut que tu aies énormément d’argent de côté. Même chose aux Etats Unis, ils te demandent 25%, 30%, 40% et 50% d’apports des fois suivant ta situation, donc si tu n’as pas d’argent, ça reste très compliqué. Profites-en au maximum en France de cet effet levier surtout avec les financements à 110%.

La cinquième étape est d’investir dans des biens rentables tout de suite et des biens sures. C’est-à-dire des biens qui peuvent vous permettre de montrer que la banque ne va prendre pas trop risques si elle veut vous refinancer. Là où je m’étais fait avoir, où j’étais un petit peu  « bloqué » c’est que j’ai débuté avec de l’achat-revente et de la location courte durée. J’ai investi dans du location courte durée et un deuxième. Même si je ne faisais que 2000€ de bénéfices minimum tous les mois, minimum parce qu’il y avait des mois où on montait à 3500 – 4000€, il y avait même le mois de l’euro où juste avec un des deux appartements on avait fait 8600€ de chiffres d’affaires qui était un truc énorme. Du coup, la banque en fait de l’argent mais il n’y a pas de sécurité. On a beau faire 5 à 10 milles euros par mois, elle aura peur parce qu’elle ira au pire, si demain il y a une restriction ou quelque chose, donc c’est pour ça que je te dis d’investir dans des biens rentables et sures comme de la collocation par exemple, ça reste très rentable sur Lyon. Dans notre agence on en fait beaucoup parce que je recommande à beaucoup d’investisseurs en fonction de leur stratégie de partir sur la collocation parce qu’on arrive à dégager facilement 500€ à 700€ de bénéfices et c’est quelque chose de sûre. Là, la banque elle va prendre normalement les loyers de collocation, chose qu’elle ne ferait pas pour une collocation courte durée. Après, si tu veux vraiment partir sur de la location courte durée, le jour où ta banque va commencer à te bloquer, c’est quelque chose que je ne savais pas à l’époque d’ailleurs et je le dis, c’est par exemple tu vas faire un premier investissement, et puis un second en location courte durée. Et si tu veux faire un troisième, la banque te dit non puisque là il y en a déjà les deux, ça fait six mois, un an qu’on a de l’ancienneté. Au mieux, ils vont me demander une année entière de rotation pour être sûr et il y certaines banques qui vont me demander deux ou même trois ans, un peu comme un business. Ce que tu peux faire c’est créer une société d’exploitation. C’est ce que j’ai fait aussi d’ailleurs pour d’autres sociétés parce qu’on fait de l’exploitation d’appartements, certains préfèrent le terme de la « sous-location » mais c’est de l’exploitation. On peut faire de la sous collocation aussi et en fait c’est une société qui va louer tes appartements à un loyer fixe qui est assez élevé, qui correspond quand même, il faut que ça reste rentable et que tu gagnes de l’argent sur tes loyers que tu as sur ton patrimoine personnel ; et c’est cette société qui le louera en courte durée. L’avantage c’est que dès que tu vas montrer ça à la banque, ce n’est plus toi qui fais de la location courte durée, c’est une société qui est locataire de cet appartement et le résultat sera en loyer fixe. C’est là où c’est intéressant parce que ça a montré à la banque que tu as une certaine stabilité et c’est là où c’est hyper intéressant.

La sixième étape est d’être stratégique en fonction de sa situation. Pourquoi ? Parce qu’il y a beaucoup de personnes qui entendent la méthode miracle pour gagner de l’agent, tu fais ci, tu fais ça et du coup j’ai envie de faire exactement comme ça. En fait, pour moi la stratégie c’est comme la société, la SCI ou autres. Il y en a beaucoup qui disent « j’ai envie de créer cette SCI parce que mon cousin l’a créé ». Mais ton cousin il a sa situation, il le fait surement pour une bonne raison, une raison qui n’est pas forcément la tienne. Par exemple, la dernière fois j’ai eu une personne qui est venue me voir et qui m’a dit pour mon agence immobilière « écoutes Max, je veux que tu me trouves un appartement et une division en deux locations courte durée ». J’ai accepté sans problème. Mais avant, on va rembobiner : pourquoi est-ce que tu as envie d’investir dans l’immobilier ? Parce que j’ai envie de faire le tour du monde grâce aux bénéfices. J’ai dit okay, c’est super. Imagine si tu veux faire une location courte durée, si tu délègues à 100% parce que là si tu fais le tour du monde et que t’es en Australie alors que tu as une couille dans ton appartement en France, ça risque d’être compliqué. Donc comment est-ce que tu vas faire ? Le déléguer à 100% ? Oui. Donc ça va te coûter beaucoup de frais, est-ce que tu les as estimés ? Non. Et puis en calculant, ce n’est pas très rentable. On s’est plus orienté vers une collocation qui était plus stable et qui était plus en relation avec sa stratégie parce qu’une collocation qui est automatisée ça ne va pas nous coûter très très cher, en termes de rotation il n’y en aura pas énormément et en termes de problèmes il y en aura beaucoup moins. Actuellement on a six appartements en courte durée au sein de nos agences, on envoie des problèmes et il faut être quand même assez réactif. Des fois il faut être sur place parce qu’il y a des problèmes qui nécessitent le fait qu’on soit sur place. Donc si tu veux faire le tour du monde et avoir une courte durée, ça risque d’être plus compliqué. Je ne dis pas que c’est impossible mais vraiment d’analyser ce que tu veux vraiment faire et on va être stratégique en fonction de ta situation. Même chose si tu es débutant dans l’immobilier. Par exemple il y avait une personne qui était venu me voir, elle voulait acheter un plateau de 100m² et divisé en quatre appartements. Elle n’avait jamais acheté un appartement de sa vie, ni fait de travaux de rénovation ou autres. C’est là où je lui ai dit : écoutes, ce projet peut être super mais fait quand même attention parce que la division immobilière demande beaucoup de connaissances en termes de législation ou de travaux par exemple. Ça demande beaucoup de choses à mettre en place et c’est très technique. Si tu n’as jamais gérer de chantier toute ta vie, ça risque d’être compliqué, si tu n’as jamais bossé avec quelqu’un de ta vie qui a fait des travaux, ça risque d’être compliqué aussi. Alors pourquoi ne pas commencer un peu plus petit pour partir ensuite sur un truc plus gros une fois que tu t’es fait la main mais pas partir sur un truc énorme tout de suite. Tu auras un immeuble à diviser et à créer une co-propriété alors que tu n’as jamais investi de ta vie. C’est là aussi où il faut vraiment faire attention à sa situation et d’être stratégique par rapport à ça.

La septième étape est de respecter la règle des 70% pour pouvoir enchaîner rapidement. C’est une règle simple, ça veut dire que la banque va prendre 70% de tes revenus et va les comparer par rapport à tes mensualités de crédit. Si ton crédit correspond à 70% de tes mensualités, de tes loyer que tu génères, du coup c’est bien parce qu’elle garde toujours ses 30% de marge pour de la vacance locative ou pour des impayées par exemple. Si tu arrives à pallier à ça, c’est hyper intéressant parce que c’est ce qui va te permettre en premier lieu de générer du cash-flow. Je prends toujours Lyon comme exemple, lorsqu’on va trouver une collocation de trois chambres, il faut qu’à partir de la deuxième chambre tout soit payé et que la troisième soit du bénéfice. Comme ça, ça fait 33% de marge et c’est ce qui va te permettre de réaliser la règle des 70%. Pour la banque, une fois que tu montres que tu sais t’investir comme ça, elle va être choquée, sauf si c’est un investisseur qui a beaucoup investi. Moi je me souviens, quand je vais voir certains banquiers ou dès que je ramène mes clients avec le projet, le business plan, ils sont choqués. Il y a même un notaire la dernière fois où on lui avait parlé un petit peu du projet, c’est le notaire de mon client, d’ailleurs je l’avais trouvé à l’appartement. Il  était choqué parce que lui il pensait que l’autofinancement était un truc magnifique alors qu’il y a beaucoup mieux que ça. C’est là où il faut se dire que si tu arrives à respecter la règle des 70%, tu seras en sécurité toi-même, tu mettras en sécurité ton banquier, tu montreras aussi que tu as de l’expertise, donc fait vraiment attention à ça.

La huitième étape c’est d’utiliser le minimum d’apport possible à chaque fois. Certes, peut être que tu as de l’apport et que tu as de l’argent de côté, c’est très bien mais moi je te conseille de vraiment utiliser le moins possible cet apport. Pourquoi ? Parce que si tu veux enchainer rapidement, comme on dit « cash is king », c’est si plus tu auras d’argent, plus tu auras du poids par rapport au banquier. Si tu as 10 milles euros sur ton compte et que tu les mets dans ton premier investissement parce que tu t’es dit que c’était trop bien, une fois que tu vas retourner voir ton banquier, il va dire que tu n’as pas d’argent. Oui mais tu comprends il est dans mon premier investissement. Oui mais là tu ne l’as pas sur le compte donc s’il y a un problème, tu ne l’as pas. C’est un peu dans cet esprit, c’est vraiment de te dire plus tu auras de l’argent, plus tu garderas ton argent de côté, mieux il sera, il est mieux chez toi plutôt qu’immobiliser dans un bien immobilier alors que tu peux te faire financer à 110%. Ou pire, le mettre dans un compte bloqué parce qu’il y avait même un banquier qui m’avait proposé ça, il m’a dit « okay, tu ne mets pas d’apport », c’était pour un investissement que j’ai fait récemment, il me dit « tu ne mets pas d’apport mais par contre tu le bloques sur un livret », qui ne va rien me rapporter, pendant X années. Je crois que c’était 5 ou 6 ans le temps qu’on commence à amortir un petit peu le bien et comme ça s’il y a des problèmes, moi je peux récupérer cet argent. Faire attention à ça, ne pas bloquer son argent que ce soit sur un livret ou dans un appartement mais le garder disponible pour vraiment avoir du cash immédiatement et surtout pour avoir du poids pour les prochaines fois.

La neuvième étape est de viser des biens qui ont des défauts. L’idée c’est plus tu trouveras des biens avec des défauts, plus tu feras des bonnes affaires. Pourquoi ? Tout simplement parce que les gens ont peur des biens avec des défauts. C’est ça qui est intéressant, c’est parce que tu auras moins de concurrences en face de toi. Par contre, une fois que tu as trouvé le défaut, analyse-le et regardes si tu peux le résoudre ou pas. Si tu ne peux pas le résoudre et que c’est vraiment un défaut majeur, passe ton chemin, tu trouveras mieux. Par contre si c’est un défaut que tu peux résoudre, là ça peut être intéressant. Tu peux te demander « okay, comment est-ce que je peux le résoudre, comment est-ce que je peux faire, qu’est-ce que je peux faire ? ». Par exemple, si je peux mettre des conditions suspensives, combien est-ce que ça va me coûter pour le faire. L’idée de viser des biens avec défauts c’est qu’ils sont normalement moins chers que le prix du marché à cause de ces défauts. Par exemple, pour mon deuxième achat-revente typiquement c’est un appartement où j’ai fait 70 millions euros de plus-value. Pourquoi ? Parce qu’il y avait beaucoup de défauts. Premièrement t’avais l’escalier des parties communes, c’était un immeuble de la Renaissance donc 16ème ou 17ème siècles, je ne sais plus exactement. L’immeuble des parties communes état très vieux, il commençait à se fissurer et les gens flippaient. Deuxièmement, on passait dans une petite cour qui n’était que pour cet appartement, les pigeons squattaient et faisaient leur besoins partout, sans te mentir il y avait de la merde partout, des plumes, c’était vraiment pourri et ça puait. Troisièmement, l’appartement en lui-même était totalement pourri. Autant te dire qu’il y avait un maximum de défauts. Au début, même l’agent immobilier quand j’avais appelé pour l’appartement parce que je l’avais vu sur internet, c’est même elle qui m’a fait le forcing pour ne pas le visiter. Elle m’a dit mais vous êtes sûr ? Il y a ça. Oui je suis sûr. Vous êtes sûr, il y a ça en plus. Oui je suis sûr et ainsi de suite.  C’est elle qui avait fait ça. Pourquoi ? Parce que je me suis dit j’y vais, j’analyse les défauts et je quantifie. Au final, qu’est-ce qui s’est passé ? Les escaliers des parties communes ont été votés à l’AG qu’il y avait dans quelques semaines. Donc en gros, je n’avais pas eu le temps de signer le compromis qu’il y avait eu cet AG qui a été voté, donc ça c’était réglé. Deuxième défaut, c’étaient les pigeons qui se posaient sur les fenêtres et qui faisaient leurs besoins partout dans la cour. Moi qu’est-ce que j’ai mis ? Condition suspensive, mettez des biques à pigeons et nettoyer la cour au désinfectant, faites venir une entreprise qui va tout désinfecter et tout nettoyer proprement. La troisième, il n’y avait pas besoin de conditions suspensive, c’était tout simplement les travaux. J’ai fait intervenir un pote qui était artisan et qui m’a chiffré tout ça, ça m’a permis d’avoir mon enveloppe. Qu’est-ce que j’ai fait ? Il y avait trois défauts, c’est pour ça que sur Lyon c’était un bien qui était à vendre depuis 9 mois, ce qui est extrêmement rare sur Lyon parce qu’en général ça part très vite. Si c’est une très bonne affaire, ça passe dans la journée, tu ne l’as même pas vu sur internet que c’est déjà vendu. Là ça faisait 9 mois, tout simplement parce qu’il y avait une accumulation de défauts. D’ailleurs, grâce à ça, j’ai pu négocier à un maximum puisqu’il était affiché à 182 et j’avais proposé 135 et on a remonté à 140. A l’achat j’avais négocié 42 milles euros, c’est ce qui m’a permis de gagner cet argent en revendant rapidement. Sinon j’aurais dû faire si j’avais acheté au prix que 30-35 milles euros à peu près de plus-value, là j’ai pu faire beaucoup plus donc voilà. Intéressant, analyse les défauts, regarde si tu peux le résoudre ou pas, quantifie, analyse tout ça, comment est-ce que ça va se passer, si ça nécessite des conditions suspensives, une expertise particulière ou autres. Après si tu peux vraiment tout régler et que ça rentre dans ton budget, pars tout de suite sur ce projet et négocie aussi à maximum en t’appuyant sur ce défaut, c’est quelque chose qui est hyper important.

Dixième étape, on arrive bientôt à la fin, c’est créer de la valeur et sortir du lot. Ça c’est quelque chose qui est beaucoup négligé. C’est que les personnes veulent le louer rapidement et ne pas s’embêter et se dire « okay, je vais faire ça vite fait, je vais mettre un petit coup de peinture et c’est fini ». Le problème c’est que plus tu vas partir dans cet esprit, déjà si tu fais un petit rafraichissement rapide, ça ne va pas tenir sur le long terme et en plus tu ne pourras pas forcément le louer beaucoup plus cher, et la qualité de tes locataires que tu auras en face sera à l’image de ton rafraichissement, de ton rénovation et du coup ce n’est pas ce qui sera le mieux. Nous ce qu’on aime bien, c’est vraiment partir sur du haut de gamme. On fait des bonnes prestations, déjà premièrement c’est beaucoup plus costaud et intéressant. Deuxièmement, c’est que ça va monter en valeur perçue et les personnes qui vont postuler pour louer ou acheter ton appartement seront de meilleure qualité. C’est ça qui est hyper intéressant, c’est parce que plus tu vas créer de la valeur, plus en face tu auras des gens qui cherchent de la valeur et qui sont prêts à payer plus cher pour de la valeur. C’est un investissement que je te recommande et d’ailleurs c’est comme ça que j’ai pu revendre mes appartements, c’est parce qu’on a trouvé des biens pourris, on a fait un truc vraiment très bien. Après il faut que ça reste en coordination avec ton secteur. Si tu es dans un secteur très défavorisé et que tu veux faire une salle de bain en marbre, ça va être difficile de te retrouver et de faire un retour sur l’investissement qui est intéressant, parce que les personnes qui vont être dans ce quartier ne seront pas peut être moins sensible au marbre ou du moins ne seront pas prêt à payer beaucoup plus cher ton marbre parce que tu as du marbre. Voilà, c’est là où il faut vraiment que ça soit en relation. A l’inverse, si tu es dans un quartier qui est très prestigieux et que tu fais un bien tout pourri, c’est pareil, tu auras du mal à le revendre ou à la louer à des bonnes personnes et ça risque d’être problématique. L’idée c’est vraiment d’apporter un maximum de valeur, de créer de la valeur, sortir du lot, c’est ce qui vous permettra d’attirer des personnes qui sont de meilleure qualité en face de vous, que ce soit des acheteurs ou des locataires par exemple.

Onzième étape, c’est de maitriser et d’optimiser sa fiscalité. C’est quelque chose que j’ai négligé au début, je partais tête baissée et je me disais « okay, la fiscalité on y verra ». Heureusement, c’était bon parce que je m’étais un minimum renseigné et je savais qu’à l’époque, une location courte durée ou en LMNP on ne payait quasiment pas d’impôt, d’ailleurs heureusement pour ça. Si tu n’y connais rien du tout, renseigne-toi immédiatement. Je te conseille de prendre rendez-vous avec un expert-comptable par exemple, ou de téléphoner ou de faire des simulations. Tu as même des simulations sur internet qui te permettent de voir un petit peu qu’est-ce qui serait plus intéressant et c’est là aussi où tu vois que c’est intéressant si tu veux louer en meublé, de faire des gros travaux puisque plus tu pourras faire des gros travaux, moins tu paieras d’impôt puisque plus tu pourras amortir fiscalement ces travaux et déduire ces travaux de ton imposition sur ce bien, sur ce revenu foncier. C’est là où c’est important de savoir maitriser et de pouvoir optimiser aussi sa fiscalité parce que c’est ce qui va te permettre de payer un minimum d’impôt tout en créant un maximum de valeur et en louant à un maximum plus cher. C’est hyper intéressant de maitriser sa fiscalité mais ça peut être aussi pour la revente. Analyse comment est-ce que tu peux optimiser sur ton impôt, sur la plus-value par exemple. N’hésites vraiment pas à t’orienter vers des professionnels qui connaissent tout ça, que ce soit pour la fiscalité des experts comptables ou ton notaire si c’est pour l’impôt sur la plus-value, si tu es en résidence principale, ça va. Mais si tu es en résidence secondaire ou en investissement locatif que tu veux revendre, tu auras des travaux que tu peux déduire mais pas tous. Bref, il y plusieurs choses qui rentrent en compte, je ne peux pas entrer en détail là-dedans, je pense que ça peut faire l’objet d’une prochaine vidéo aussi mais c’est vraiment quelque chose qui est important. Si tu veux faire ça, va voir ton notaire, c’est lui qui te calculera exactement quels travaux ils vont prendre en compte et quels travaux ils ne vont pas prendre. En gros, tous les travaux d’embellissement ne prendront pas en compte. Si c’est un coup de peinture, tu ne pourras pas le déduire de ta plus-value. Voilà la onzième étape, maitriser ta fiscalité et l’optimiser aussi.

La douzième étape est de diversifier ses investissements immobiliers. Tout simplement parce que si tu mets tous tes œufs dans le même panier, ça risque d’être problématique. J’ai vu une personne sur Lyon qui avait acheté trois appartements en location courte durée, je lui disais de faire les démarches auprès de l’urbanisme, elle ne les a pas faite. Du jour au lendemain, ils ont mis la loi, tu es bloqué à un seul appartement de 60m² maximum en nom propre, sinon tu dois trouver une compensation, ce sera beaucoup plus galères. Le problème c’est que lui il a tout misé là-dessus, il n’a même pas fait attention et il s’est retrouvé bloqué du jour au lendemain. Il a dû essayer de se retrouver, c’était hyper galère. C’est pour ça que s’il avait diversifié, il se serait dit « okay, je ne vais pas faire que ça et foncer tête baissée et me dire okay je vais faire une location courte durée par exemple, après je vais faire une collocation peut être un petit peu moins rentable mais au moins ça va rééquilibrer un petit peu mon portefeuille d’actifs immobiliers ». Analysez un petit peu ça, l’idée de se diversifier c’est de réduire à maximum les risques comme tous les investisseurs que ce soit en bourse, que ce soit dans n’importe quel endroit, ils ne vont pas mettre tout leur argent au même endroit tout simplement parce que si tu as une problématique à ce niveau-là, c’est mort. Par exemple, si tu mets tous tes investissements en collocation et qu’au même endroit, dans le même secteur parce que tu as école sauf que quelques mois, quelques années après tu as une résidence étudiante énorme qui se crée, là ça risque d’être problématique parce que tu as tout misé là-dessus. Tu peux diversifier soit au niveau du secteur, soit au niveau de l’exploitation, soit aussi au niveau de la typologie du bien : est-ce que c’est plutôt des studios, des T2, des T3, des divisions. Bref, diversifies-toi dans tes investissements immobiliers et garde ça à l’esprit.

La treizième étape est de réinvestir ses bénéfices. C’est très important de vouloir réinvestir ses bénéfices. C’est un peu comme ce que je te disais au tout début, de savoir bien gérer son argent parce que du coup le fait de savoir réinvestir tous ses bénéfices c’est que ça te permettra d’aller encore plus loin. Il y a des personnes qui sont plus côté lifestyle et dès qu’ils commencent à gagner des bénéfices avec un appartement, ils le crament. Pourquoi pas mais tu vas rester plus longtemps dans ta situation que tu es actuellement. Si tu as envie de la quitter rapidement, il faut que tu te mettes un peu toi personnellement de côté, que tu te dis « je vais investir au taquet comme ça, ça me permettra d’aller très vite ». Moi pendant deux ans, je n’avais plus beaucoup de loisirs, je ne voyageais plus beaucoup. Sauf que mes potes à l’époque me disaient « mais t’es fou, tu ne pars même pas en vacances, tu ne sors même pas ». Maintenant je peux faire ce que je veux, cette année je vais faire plus de 12 pays différents, chose qu’ils ne pourront jamais faire, peut-être pas dans toute sa vie, mais eux ils font une destination par an au grand maximum. Moi cette année j’arrive à en faire 12 simplement parce que j’ai su réinvestir, j’ai su mettre un peu, je ne sais pas si c’est mon égo, de côté ou autres mais de me dire « okay je vais moins me faire plaisir à l’instant T, immédiatement et par contre je me ferais beaucoup plus plaisir ». C’est un peu comme l’histoire du shamallow, tu la connais surement. En gros, il donnait un shamalow à un enfant dans une pièce, il disait si tu ne manges pas, tu en as deux mais par contre si tu le manges, c’est terminé. C’est un peu pareil, tu as des personnes qui vont le manger tout de suite, qui vont dire « je m’en fou, je profite » ; et tu en as un qui vont être plus intelligents, ou du moins qui vont réfléchir différemment pour ne pas dire plus intelligent, qui vont réfléchir différemment et qui vont se dire « si j’attends, j’en aurais deux juste après donc ce sera beaucoup mieux et beaucoup plus intéressant ». C’est exactement dans ce même esprit.

Quatorzième étape, c’est de revendre si nécessaire. Des fois tu vas investir massivement et tu vas t’endetter énormément. La banque prendra peur parce que si c’est quelque chose d’assez rapide, du coup elle n’aura pas d’antériorités et surtout que tu n’auras pas amorti beaucoup de capitale. Si ça fait un an que tu as acheté trois appartements et tu n’as pas amorti beaucoup de capitale et du coup si la banque doit revendre, en fait elle prend plus de risque. C’est comme ça qu’elle résonne. L’idée c’est vraiment de se dire comment est-ce que tu peux faire pour ça, donc pourquoi pas. Moi c’est ce que j’avais fait, c’est revendre un appartement avec une plus-value bien sûr, tu revends celui où tu peux générer une grosse pus value, pour deux raisons. Premièrement, ça va te ramener beaucoup de trésors de côté, ce qui te permettra d’avoir encore plus de cash disponible et du cash pour réinvestir peut être beaucoup plus. Deuxièmement, c’est que ça te permettra de prouver à la banque que tu as une certaine crédibilité, une certaine maitrise du marché immobilier et que tu sais ce que tu fais. Potentiellement, si tu arrives à faire cette plus-value avec celui-ci, tu arriverais à faire des plus-value avec des autres. C’est deux avantages, ça va te permettre de repartir de plus belle. Certes, si ton objectif est d’atteindre un million, tu arrives à 700€, tu revends un bien, tu redescends à 450€ par exemple pour pouvoir remonter à un million, c’est juste une idée. C’est vraiment l’idée de se dire à un moment il faut faire des concessions, il faut se dire « okay, je revends celui-ci, j’ai bien amorti ou je vais faire une grosse plus-value et comme ça, ça va me donner tous ces avantages » que j’avais cité juste avant.

Quinzième étape, c’est de déléguer tout ce que tu peux. L’objectif c’est d’être rentier. L’objectif n’est pas de se créer un autre job, tu peux la faire mais ce n’est pas du tout l’objectif de cette vidéo. Le but est vraiment d’être rentier, de voyager comme ici, de profiter de ta famille, de créer des business et l’idée n’est pas de travailler dans ton business. Commence à déléguer dès le début le plus possible que ce soit la gestion, la fiscalité, la comptabilité, l’exploitation, bref que ce soit tout et n’importe quoi. Essaie d’automatiser au maximum tout ça et de mettre des procédures, de faire un maximum de choses dans ce sens-là pour te gagner du temps. Au tout début, moi c’est ce que je faisais, j’ai commencé dès le début à déléguer à maximum simplement pour me permettre de me focaliser plus sur réinvestir. Si je commençais à faire par exemple dans mes locations courte durée, le ménage, c’est tout le temps que je passerais à faire du ménage que je n’aurais pas pu le passer à faire autre chose, par exemple à chercher d’autres affaires. C’est là où c’est hyper intéressant et c’est là où il fait faire attention, c’est de se dire okay, je vais déléguer tout de suite. Certes j’ai gagné un petit peu moins, mais c’est un peu du réinvestissement on va dire, on va réinvestir là-dedans parce que le fait de payer quelqu’un à le faire, c’est que moi ça me dégageait du temps à faire autre chose qui va beaucoup plus payer dans le long terme. Tu vas gagner peut être un petit peu moins à l’instant T, mais tu gagneras beaucoup plus sur le long terme. Je te conseille de le faire le plus tôt possible afin de t’habituer le plus tôt possible, puisque si tu commences à tout maitriser toi-même et que du jour au lendemain, tu dois tout déléguer, la transition sera beaucoup plus dure. C’est pour ça que c’est bien de déléguer progressivement.

Seizième et dernière étape, c’est de rester focus. Ça c’est vraiment l’étape la plus essentielle. C’est pour ça que je l’ai mis à la fin parce que c’est le meilleur pour la fin. Le focus c’est vraiment la base. Tu as beau connaitre ces 15 étapes et tout mettre en place, mais si tu n’es pas focus, si tu as une épreuve qui va arriver et que tu lâches, les 15 autres étapes n’auront servi à rien. Il y a des personnes, on a commencé en même temps, quand j’avais 21 ans, elles étaient plus âgées que moi. On a commencé exactement en même temps, au même niveau, on était tous débutants. Moi j’ai réussi à créer et à atteindre mon indépendance financière, à devenir rentier, à me dégager du temps et la personne non, elle est toujours au même endroit. Pourquoi ? Parce qu’elle a eu un premier déconvenue dans un appartement, puis un deuxième et puis elle a dit « c’est bon, ce n’est pas fait pour moi ». Si vraiment tu es focus, tu as beau avoir un maximum de déconvenues, de problèmes, d’aléas, ce qui est logique dans l’immobilier, il ne faut pas espérer ne pas en avoir parce que c’est un peu utopique. Mais plus tu seras focus, plus tu garderas un peu ta ligne directrice. Moi je me souviens au tout début, comme je t’ai dit de 21 ans à 22 ans, je n’ai pas fait qu’apprendre, je suis passé à l’action. Le nombre de refus que j’ai eu, c’était juste insolent quoi. Des « non, lui il est passé juste après toi, il a acheté cash ; non, toi tu es trop jeune donc je ne te fais même pas confiance, je ne propose même pas l’offre au vendeur », bref des agents immobiliers qui disent ça et honnêtement c’est vraiment abuser. Pareil lorsque j’ai trouvé mon premier bien, j’ai fait six banques, six refus et c’est là où tu te dis c’est abusé. Heureusement que la suivante a accepté. C’est là où tu te dis si tu n’es pas vraiment focus, tu n’arriveras pas à subir tout ça, à passer à travers de toutes ces étapes. Détermines ton focus, soit vraiment focus, motives-toi de personnes qui ont réussi, de personnes qui sont passées par le même chemin que toi et c’est ce qui te permettra vraiment de te maintenir dans ta lancée.

Voilà pour ce qui était de ces 16 étapes. Maintenant, si tu en as envie d’aller encore plus loin dans ta quête d’indépendance financière, tu as deux choix. La toute première c’est de rejoindre le programme « investisseur libre ». C’est le plus gros programme sur l’investissement immobilier comme je te le disais, il dure plus de 50 heures. Il y a 14 modules avec toutes les stratégies que ce soit sur la recherche, sur l’analyse de sa situation, sur le financement, sur les travaux avec rénovation expert, donc le programme qu’on a sorti avec Renaud. Là c’est pareil, c’est un programme complet qui est juste dans un module. Après on parle de location courte durée, de division, de collocation, d’achat-revente, de comment faire de la sous location et de la sous collocation, comment optimiser sa fiscalité. Bref, on parle vraiment, on détaille à fond. Tu peux intégrer rapidement parce que là c’est sans te mentir, dans quelques jours, voire peut être quelques semaines, je ne sais pas quand est-ce que sortira cette vidéo, je vais arrêter les inscriptions tout simplement parce qu’on est déjà plus de 80. Et à partir de 100 je vais arrêter puisque 100 personnes ça fait quand même du boulot de gestion. Une fois que ces 100 premiers auront bien avancé, je referais une ouverture si tu es intéressé. Par contre, la réouverture sera plus chère puisque comme d’habitude, je favorise les personnes qui sautent sur les opportunités. N’hésites pas à t’intéresser, tout est dans la description, regardes, ça y sera. Peut-être qu’au moment où tu regardes cette vidéo, l’offre sera passée et il y aura plus « investisseur libre » et je m’en excuse, mais je suis obligé pour bien me focus. Par contre, dans tous les cas, au pire tu peux toujours suivre mes formations offertes, il y en a plusieurs. Pareil, tout est dans la description. Tu en as sur les travaux, sur la quête de l’indépendance financière, sur beaucoup de choses donc n’hésites pas à regarder toutes ces formations qui sont offertes. Ça te permet de voir un peu tout le contenu que je peux proposer déjà en gratuit et pourquoi pas le faire après en payant avec « investisseur libre ». C’est vraiment le programme qui te permettra de passer à une étape supérieure. D’ailleurs, tu pourras voir aussi sur la page de présentation toutes les réussites des personnes, il y a vraiment pas mal de bonnes réussites et c’est vraiment hyper inspirant. 

 

Sur ce, je te dis à très bientôt pour une prochaine vidéo toujours à Dubaï je pense parce que je vais rester un petit moment ici mais surement dans d’autres cadres qui sont encore plus sympathiques. Sur ce, je te dis à très vite, ciao !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *